O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou, no fim de setembro, um entendimento que deve mudar o equilíbrio nas relações entre compradores e construtoras no mercado imobiliário. Em decisão considerada uma vitória histórica para os consumidores, a Corte definiu que a retenção máxima de valores por parte das incorporadoras, em caso de distrato, não pode ultrapassar 25% do montante pago e a devolução do dinheiro deve ser imediata, não apenas ao término da obra, como previa a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).
O julgamento, embora não tenha efeito vinculante, cria jurisprudência sólida e deve servir de base para decisões semelhantes nas instâncias inferiores, de acordo com o advogado Marcelo Tapai, especialista em Direito Imobiliário e sócio do Tapai Advogados. “O posicionamento do STJ restabelece o equilíbrio entre as partes e aplica corretamente o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ao setor”, afirma.
Para Tapai, com essa medida o STJ reconheceu que o CDC deve prevalecer sobre a Lei do Distrato. “Quem compra um imóvel na planta não recebe nada de imediato. Na prática, ele financia a obra com seu dinheiro. Mas em caso de necessidade, quando ele precisa fazer um distrato, não é razoável que perca metade do que pagou sem ter usufruído de nada”, declara o especialista em Direito Imobiliário.
Limite é o teto
Segundo o advogado, a própria Lei dos Distratos já previa que a retenção poderia ser até 50%. “Mas muitas incorporadoras passaram a aplicar o percentual máximo como se fosse obrigatório. O que vale é que nenhuma lei pode ser absoluta a ponto de contrariar outras leis. O CDC estabelece que o consumidor não pode sofrer perdas substanciais, e a Constituição obriga o Estado a defender os direitos do consumidor. Por isso, a decisão do STJ veio para colocar um freio nesse desequilíbrio”, explica Tapai.
E o problema poderia ser ainda maior. Em muitos casos, a perda para o comprador chegava a 60% ou mais, se fosse considerado também a taxa de corretagem. O valor também não é devolvido em caso de desistência. “É um negócio bom apenas para as construtoras, que acabam vendendo o mesmo imóvel duas vezes e ainda ficam com boa parte do valor pago pelo primeiro comprador”, diz.
Ajustes de mercado
Tapai espera que o setor da construção civil deva reagir à decisão, argumentando que a limitação da retenção pode afetar o fluxo de caixa das incorporadoras. Mas o especialista rebate a tese de que o mercado ficará desequilibrado.
“As incorporadoras trabalham altamente alavancadas e, muitas vezes, sem capital próprio para erguer os prédios. Contam com o dinheiro dos compradores para financiar as obras. Mas o fato é que, se alguém desiste no meio do caminho, o imóvel continua com a incorporadora, que pode revender por um valor até maior. Não há prejuízo real”, avalia.
O advogado destaca ainda que ninguém adquire um imóvel planejando desistir. “As pessoas não compram para rescindir o contrato. Quando isso ocorre, é porque houve um problema sério, como desemprego ou dificuldade financeira. Mesmo assim, o consumidor já sai perdendo. O que não se pode admitir é que ele perca tudo.”
Orientação ao consumidor
Com a nova decisão, Tapai alerta que o comprador deve ficar atento ao negociar distratos com construtoras. “Se a empresa se recusar a devolver pelo menos 75% do que foi pago, o consumidor não deve assinar nenhum acordo, porque depois dificilmente conseguirá discutir o caso na Justiça. O ideal é tentar uma negociação amigável, mas, se não houver acordo, deve procurar um advogado e levar o caso ao Judiciário”, orienta.
Para o advogado, a decisão do STJ é um marco na defesa do consumidor e deve reduzir a judicialização no setor, ao oferecer um parâmetro mais justo e previsível. “O mercado imobiliário vem crescendo, e os conflitos em torno dos distratos também. Essa decisão traz segurança jurídica e equilíbrio para todos. É bom tanto para consumidores quanto para empresas responsáveis”, conclui.
Fonte: InfoMoney